Dans cet épisode d'Invest'Immo, Bertrand de Raymond, Président de la société CAPCIME, explique sous quelles conditions, le dispositif Pinel est également applicable dans l'ancien.

Le dispositif Pinel est-il applicable aussi dans l'ancien ?

Oui il est applicable dans l'ancien. A savoir qu'il faut quand même des règles avant de pouvoir l'appliquer : le logement doit être impropre à la location et répondre à des critères de non décence en habitabilité : c'est à dire pas de VMC, pas de double vitrage et répondre également des critères de non décence au niveau technique : pas d'électricité ni plomberie aux normes etc...

En terme d'avantage fiscal, le Pinel dans l'ancien est-il un copier-coller du neuf ?

Tout à fait c'est un copier-coller du neuf en terme de fiscalité : la durée d'engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d'impôt respectivement de 12,18 ou 21%, calculée sur le prix de revient du bien (prix d'achat + frais de notaire). Dans la limite toujours de 300 000 euros et de 5 500 euros le mètre carré maximum. Et, seulement si l'investisseur respecte les plafonds de loyers imposés, ainsi que les conditions de ressources des locataires. (L'acquéreur peut louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants. C'est-à-dire à ses parents ou à ses enfants. Sans perdre l'avantage fiscal, Ndlr).

Comment savoir si mon bien ancien est éligible en Pinel ?

Le point de départ c'est de faire venir un diagnostiqueur qui va observer le bien et définir certains critères de non décence, c'est-à-dire qui n'est pas propre à la location. Après travaux le logement va redevenir propre à la location. Il faut refaire revenir le diagnostiqueur pour lui faire constater que les travaux ont été réalisés dans les règles et que désormais l'appartement est louableDans quelle mesure, peut-il être retoqué (perdre l'avantage fiscal)?Si vous le louez trop cher par rapport à ce que l'État vous demande car un prix au mètre carré est fixé par décret. Ou bien si les travaux ne répondent pas à ce que le Pinel exige.

Comme les loyers sont plafonnés, l'opération reste-t-elle rentable au final ?

Essentiellement sur les grandes surfaces. Dans le cœur des grandes villes, les petites surfaces se louent plus chères que les plus grandes surfaces. Plus vous aurez une grande surface, meilleure sera la rentabilité car vous vous approchez du prix du loyer pratiqué sur le marché locatif.

Quelles sont les villes à privilégier ?

Lyon, Bordeaux, Marseille et éventuellement Paris mais le prix du foncier est cher et c'est plus compliqué pour fabriquer du Pinel à Paris.

Propos recueillis par Alexandra Boquillon