Vidéo ajoutée le 17 décembre 2018

Immeubles insalubres : vers une nouvelle aide fiscale pour inciter à la rénovation ?

Depuis l’effondrement de deux immeubles à Marseille, la lutte contre les logements insalubres s’intensifie. Vendredi 9 novembre 2018, dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2019, l’Assemblée Nationale a adopté un dispositif d’aide fiscale pour encourager la rénovation des centres villes dégradés. En quoi ce nouveau dispositif diffère-t-il du dispositif Pinel dans l’ancien initial ? Dans quelles communes va-t-il être mis en place ? Qui est éligible à cette nouvelle aide fiscale ? Sous quelles conditions ? Retrouvez sous notre vidéo toutes les explications de Maître Alexandre Adrian, avocat fiscaliste pour le Cabinet Cornet Vincent Ségurel et de Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’immobilier chez Theseis.

L’Assemblée nationale a adopté, le 9 novembre 2018, un dispositif fortement inspiré de la loi “Pinel dans l’ancien”, et destiné à relancer la rénovation des centres villes dégradés. Cette mesure incitative, adoptée dès sa première lecture à l’Assemblée nationale entend apporter une « réponse à la dégradation du parc privé » d’après Julien Denormandie, ministre délégué à la Ville et au Logement auprès de Jacqueline Gourault, ministre de la Cohésion des territoires.

Pinel dans l’ancien Bis

Pour que le Pinel soit applicable dans l’ancien (dispositif initial), le logement doit être impropre à la location et répondre à des critères de non décence en habitabilité : c’est-à-dire par exemple pas de VMC, pas de double vitrage et répondre également des critères de non décence au niveau technique : pas d’électricité ni plomberie aux normes etc…Il suffit de faire venir un diagnostiqueur qui va observer le bien et définir certains critères de non décence, c’est-à-dire qui n’est pas propre à la location, « selon les articles 3 et 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 », précise Me Adrian. Après travaux, il faut alors faire revenir le diagnostiqueur pour lui faire constater que les travaux ont été réalisés dans les règles et que désormais l’appartement est louable.

Travaux : au moins 25% du coût total de l’opération

Concernant le nouveau dispositif fiscal, Pinel dans l’ancien Bis, il n’est plus nécessaire que le logement réponde à ces critères de non décence en habitabilité, listés dans l’arrêté du 19 décembre 2003 impliquant l’intervention d’un expert pour cocher ou non les différentes cases », explique l’avocat. Et encore moins que l’immeuble fasse l’objet d’un arrêté de péril. Au contraire, le nouveau dispositif en cours de création élargit le périmètre des biens concernés : même les logements anciens décents, qui peuvent donc être habités en l’état sont éligibles au nouveau dispositif si le propriétaire décide de faire des travaux d’amélioration (isolation, changement du chauffage, des fenêtres etc). Seule condition et nouveauté : le montant des travaux doit au moins être égal à 25% du coût total de l’opération », explique Maître Alexandre Adrian, avocat fiscaliste pour le Cabinet Cornet Vincent Ségurel. En termes d’avantage fiscal, le nouveau dispositif en cours d’élaboration est quasiment un copié-collé du Pinel dans l’ancien, lui-même un copié-collé du Pinel dans le neuf. En effet la durée d’engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d’impôt respectivement de 12,18 ou 21%, calculée sur le prix de revient du bien (prix d’achat + frais de notaire). Dans la limite toujours de 300 000 euros et apriori de 5 500 euros le mètre carré maximum. Sous-réserve de modifications précisées par décret. Autre condition : l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers imposés, ainsi que les conditions de ressources des locataires. Selon l’avocat, « il n’est pas prévu de dérogation à cet égard, en tout cas pour l’instant, donc tous les plafonds du Pinel sont de facto applicables au dispositif nouveau ».

Par ailleurs, l’acquéreur pourra-t-il louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants, c’est-à-dire à ses parents ou à ses enfants, sans perdre l’avantage fiscal ? « Oui, comme dans le dispositif Pinel, pour les investissements depuis le 1er janvier 2015 », répond Me Adrian. Sous réserve de changements précisés par décret.

Quelles villes seront concernées pour le nouveau dispositif ?

Comme on a coutume de dire, pour un investissement locatif ce qui est primordial c’est d’abord l’emplacement, puis l’emplacement et encore l’emplacement ! Le dispositif Pinel dans l’ancien et dans le neuf a été pour cette raison recentré sur les zones les plus tendues : A, B1 et B2, excluant d’office toutes les villes de la zone C. Or, le nouveau dispositif est à nouveau décentré et donc élargi à des communes de la zone C, et à des villes ne jouissant pas vraiment d’un grand dynamisme économique.

« On sait déjà qu’il s’agit des villes visées par la loi ELAN (la liste n’est pas encore connue et sera précisée par décret), ainsi que les 222 villes (France et Dom-Tom), de taille moyenne réunies dans le Programme action cœur de ville », précise Maître Alexandre Adrian, avocat fiscaliste pour le Cabinet Cornet Vincent Ségurel.

180 communes affichent un taux de vacance locative supérieur à la moyenne nationale !

Selon Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’immobilier chez Theseis, « ce n’est pas idiot de rénover de l’ancien, plutôt que de faire construire du neuf en périphérie ». Toutefois le fait d’élargir le périmètre d’application du nouveau dispositif aux 222 villes du Programme Action cœur de ville (dont 209 en France métropolitaine) peut s’avérer risqué pour les investisseurs. « Car de nombreuses communes sont situées en zone B2 et C. D’ailleurs, certaines sont très sinistrées avec un centre-ville qui se dépeuple, des commerces qui ferment, une perte de dynamisme économique. La volonté du Gouvernement de revitaliser ces centres-villes est certes louable mais peut s’avérer risquée pour les investisseurs », précise l’expert. Certaines communes présentent un taux de vacance locative effrayant, compris entre 14 et 21%, soit 2 à 3 fois supérieur au taux de vacance locative moyen national qui s’établit à 7,9%, selon les données compilées par Le Laboratoire de l’immobilier (statistiques Insee).

Des taux de vacances explosifs, devant faire fuir tout investisseur sensé

Parmi ces villes très sinistrées, on retrouve en tête Vichy et Thiers avec un taux de vacance locative qui plafonne à 20, 7%, suivies de Lens, Montluçon, Béziers, Nevers, Tarbes, Villefranche-de-Rouergue (17%), puis Lourdes, Morlaix, Chinon, Roanne, Pau, Saint-Dié-des-Vosges, Mulhouse, Tulle, Annonay, Lunéville (entre 15 et 16%), et Cahors, Issoire, Bar-le-Duc, Perpignan, Avignon, Châteauroux, Flers, Agen, Épinal, Douai, Rodez, Carcassonne, Digne-les-Bains, Saint-Omer, Brignoles, Foix (14%).

Entre plus de 13 et 10% de taux de vacance locative, il est toujours nécessaire d’être très vigilant. Ces niveaux concernent des villes comme : Valence, Vierzon, Manosque, Longwy, Aurillac, Brive-la-Gaillarde, Gien, Béthune, Bourges, Fontainebleau, Auch, Dieppe , Auxerre, Tarascon, Périgueux, Nogent-le-Rotrou, Saint-Dizier, Châtellerault, Castres, Vienne, Le Creusot, Sedan, Saint-Avold, Saint-Brieuc, Chalon-sur-Saône, Bergerac, Lisieux, Forbach, Marmande, Blois, Boulogne-sur-Mer, Draguignan, Vernon, Carpentras, Sarreguemines, Valenciennes, Saumur, Angoulême, Cambrai, Montbéliard, Alès, Romans-sur-Isère, Vire, Bourg-en-Bresse, Cognac, Beauvais, Arras, Sens, Chartres, Millau, Évreux, Cavaillon, Montauban, Troyes, Senlis, Libourne, Toul, Verdun, Charleville-Mézières, Dax, Fécamp, Narbonne, Châteaubriant, Maubeuge, Saintes, Château-Thierry, Vesoul…

Concrètement sur les 209 communes situées en France métropolitaine (hors Corse et hors Dom Tom), près de 180 d’entre elles affichent un taux de vacance locative supérieur à la moyenne nationale (7,9%). Toutefois « Entre 8 et 10%, le taux de vacance sur une commune reste acceptable. Au-delà, il convient d’être vigilant. », nuance Franck Vignaud. Parmi ces communes, dont le taux de vacance oscille entre 8 et 10% citons : Montélimar, Mâcon, Besançon, Quimper, Grasse, Vannes, Thionville, Calais, Vallauris, Dreux, Coulommiers, Épernay, Chambéry, Belfort, Étampes, Chaumont, Bourgoin-Jallieu, Limoges, Albi, Nemours, Poitiers, Lorient, Niort, Melun, Saint-Lô, Laval, Corbeil-Essonnes, Châlons-en-Champagne, Cherbourg-Octeville, Gap et Mont-de-Marsan…

Cœurs de ville trompeurs…

« La bonne nouvelle qui pourrait être trompeuse finalement c’est que les logements sont théoriquement bien placés en cœur de ville. Certes c’est plus rassurant qu’en périphérie ou dans des zones excentrées, dépourvues de commerces », souligne Franck Vignaud. « Toutefois, il faut bien vérifier que l’offre ne soit pas pléthorique par rapport à la demande. Autres facteurs à vérifier : la démographie, l’évolution de la population, le nombre de locataires dans le parc privé et social, le nombre de propriétaires et surtout le dynamisme économique », met-il en garde.

La short liste des cœurs de ville où le taux de vacance locative est bas

A noter que Meaux se situe juste dans la moyenne nationale avec un taux de vacance de 7,9%, suivie d’Arles avec 7,8%. Les communes les plus dynamiques dans la liste des 209 villes du Programme Action Cœur de ville restent : Bayonne, Dunkerque, Creil, Colmar, Les Mureaux, Rambouillet, Cholet, Évry, Rumilly, Poissy, La Roche-sur-Yon, Trappes, Bressuire, Saint-Malo, Sartrouville, Mantes-la-Jolie, Gonesse, et Agde en tête avec seulement un taux de vacance de 2,9%. Pas de danger non plus en Corse avec Ajaccio et Bastia, dont le taux de vacance locative moyen se situe autour de 3,5%.

Pourquoi ne faut-il pas se lancer dans des travaux de grande ampleur ?

Le nouveau dispositif impose que 25% minimum du montant total de l’opération correspondent aux travaux. « Pour autant, il ne faut pas déraper et faire des travaux de grande ampleur car le coût pour rénover de l’ancien chiffre vite. Or si vous faites trop de travaux, l’opération risque de s’avérer peu rentable au final car de toute façon vous ne pourrez pas en contrepartie augmenter le loyer de 25%, ça ne passera pas, c’est certain », prévient l’expert.

« Un autre élément risque de venir contrarier les projets de rénovation : les cœurs de ville abritent souvent des bâtiments classés au titre des monuments historiques. (comme à Carcassonne, Albi, Agde…, ndlr). La rénovation de ces bâtiments ou même d’un immeuble situé dans un rayon de 500 mètres autour de ces édifices nécessite l’obtention de l’accord des architectes des bâtiments de France. Les délais de traitement des demandes peuvent ralentir considérablement les projets ; quant aux préconisations de travaux, elles peuvent s’avérer dissuasives en termes de complexité, nécessitant le recours à des artisans très spécialisés, et surtout par leur coût », pointe Franck Vignaud. (Si votre taux d’imposition est élevé (41 ou 45%), autant vous lancer dans le dispositif de défiscalisation plus adapté, baptisé « Monuments Historiques », dans les cœurs de ville concernés, ndlr).

Pas de locataire = pas d’avantage fiscal !

Les experts appellent donc à la plus grande prudence quant au choix de la ville où vous allez investir : si l’offre locative est supérieure à la demande et si la demande est faible, vous courez le risque de ne pas louer le bien, or sans locataire, vous perdez l’avantage fiscal.

Même Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement qui a donné son nom au dispositif fiscal éponyme, craint également une contre-productivité dans les communes à faible demande : “Vous allez conduire les propriétaires à investir alors qu’il n’y a pas de locataires derrière“, a-t-elle déploré suite à l’annonce de la création de ce futur dispositif.

« Pas sûr que le Pinel soit l’outil de défiscalisation idéal pour rénover dans les vieux centres-villes », conclut Franck Vignaud. Et si vous faisiez tout simplement du déficit foncier ?

Affaire à suivre…

Propos recueillis par Alexandra Boquillon

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