Hervé Breuillard accueille Pascal Jocallaz, expert immobilier qui participe chaque année à la commission d'aménagement foncière, et qui aborde aujourd'hui les problématiques de l'urbanisme.
L'historique du lotissement
La législation sur les lotissements a démarré en 1919 avec la loi Cornudet qui a donné une existence légale au lotissement en créant un cahier des charges contractuel qui était donc la base de règles de vie communes. Chaque colotis devaient y adhérer.
Ensuite, en 1977 le législateur a souhaité un cahier des charges approuvé qui contenait à la fois des clauses réglementaires et également des clauses contractuelles.
Les clauses réglementaires comportaient toute la partie urbanisme :
- Le coefficient d’emprise au sol
- Les hauteurs
- Le coefficient d’occupation des sols
Et la partie contractuelle entre les colotis qui s’appelait le cahier des charges
De 1919 jusqu’à fin 1977, le lotissement comportait un cahier des charges qui était approuvé et ce cahier des charges avait double casquette : à la fois il y avait des règles d’urbanisme et à la fois des règles contractuelles entre les colotis. Il a fallu attendre après le 1er janvier 1978 pour que le législateur souhaite deux documents distincts : le cahier des charges qui fixait toujours les règles de bonne vie entre les colotis et le règlement qui lui ne devait contenir que des règles d’urbanisme. Certains lotisseurs, après cette date, ont continué à intégrer dans le cahier des charges des règles d’urbanisme, ce qui complexifie encore le problème face à la loi ALUR. Aujourd’hui la difficulté de la loi ALUR, c’est qu’elle tend à supprimer la partie réglementaire. Tout ce qui est contenu dans un PLU et qui se retrouve dans un cahier des charges, dans un règlement est caduque alors qu’il y a des règles qui sont à la fois des règles de droits privées et sur lesquels les juristes ne sont pas d’accord : est-ce une règle de droit commun ou de droit privé ? Là est la difficulté. On n’a pas encore de retour de décision de justice postérieur à la loi ALUR ce qui pose problème aujourd’hui pour les agents immobiliers dans le cadre de vente de maison en lotissement sur lequel l’acheteur voudrait agrandir, démolir, reconstruire. La pérennité de ces règles est mise à mal par la loi ALUR.
Tableau de synthèse des règles qui s’annulent et de celles qui perdurent jusqu’en 2019
Trois colonnes :
1 - Cahier des charges jusqu’au 31/12/1977
2 - Cahier des charges à compter du 01/01/1978
3 - Règlement des lotissements
1 - Cahier des charges jusqu’au 31/12/1977
Les règles du PLU/POS en vigueur dans la commune s’appliquent
= On ne tient plus compte des éventuelles restrictions liées au droit de construire SAUF « Les dispositions non réglementaires » qui ne peuvent être modifiée qu’à la majorité ou l’unanimité des colotis.
2 - Cahier des charges à compter du 01/01/1978
Toutes les « clauses de nature non réglementaire » seront caduques au plus tard le 24 mars 2019 si le cahier des charges n’est pas publié aux hypothèques
= Voir exemples de clauses « supposées non réglementaires »
Page 37 du support de cours
3 - Règlement des lotissements
Les règles du PLU/POS en vigueur dans la commune s’appliquent
= On ne tient plus compte des éventuelles restrictions liées au droit de construire
Pollution des sols
La loi ALUR a introduit une nouvelle recherche qui est d’informer le candidat acquéreur sur le bien qu’il va acheter : est-ce que le bien est situé sur un site pollué ? L’agent immobilier ira sur le site BASOL pour vérifier. Les préfets vont devoir mettre en place une cartographie beaucoup plus précise.
L’estimation
La loi ALUR a supprimé la surface minimum pour qu’un terrain soit constructible et également le coefficient d’occupation des sols, ce qui veut dire qu’une propriété avec un jardin important pourra peut-être faire l’objet de détachements parcellaires et que ces détachements, selon les régions en France, vont amener une plus-value certaine et une rentabilité meilleure au niveau de la valeur du bien. Donc l’agent immobilier qui sera confronté à ce problème devrait établir un document entre le demandeur et l’agent immobilier pour préciser la mission : est-ce que j’estime cette maison en l’état ? Est-ce que je l’estime en l’état en tenant compte des éventuels droits à bâtir susceptibles d’être édifiés sur la parcelle ? est-ce que le jardin est géré en jardin d’agrément ? Afin que la responsabilité de l’agent immobilier ne soit pas engagée s’il passait à côté d’une valorisation importante.
Formations
Pour le réseau CIMM, Pascal Jocallaz anime des formations spécifiques afin d’aborder ces différentes problématiques.
Experti'Cimm est une émission de conseils réalisée par des spécialistes en immobilier. Vous avez des idées de thèmes à aborder ? Contactez Laura-Mahé Monpouet par e-mail : laura-mahe@cimm-immobilier.fr