Le nouveau dispositif de défiscalisation « Louer abordable », rebaptisé le « Cosse ancien », du nom de l’actuelle ministre du Logement, est entré en vigueur le 1er février.
Ce nouvel outil de défiscalisation concerne uniquement le marché ancien et récent, alors que le Pinel est centré principalement sur le neuf.
Le principe reste le même que pour les Borloo et Besson anciens : vous louez votre bien vide (non meublé) à un locataire percevant des revenus modestes (plafonds définis prochainement par décret), à un loyer abordable, donc en-dessous des loyers du marché, principe de solidarité oblige. Et en contrepartie pour pallier le manque à gagner sur les loyers, vous bénéficiez d’une déduction fiscale sur vos revenus locatifs allant de 15% à 70 %, voire 85% dans le cas d’une intermédiation locative. Le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale pour l'habitat (Anah) pour accéder à ce nouveau dispositif.
Attention : contrairement au Pinel, mais comme pour le Duflot et le Borloo ancien, la location ne peut pas être conclue ni avec un ascendant, ni un descendant du contribuable. La vocation première de ce dispositif d’incitation fiscale reste avant tout sociale. Plus le loyer sera abordable, plus l’avantage fiscal sera conséquent.
Désormais moins avantageux, les dispositifs Borloo et Besson sont donc voués tous deux à disparaître progressivement d’ici fin 2019.
6174 communes concernées
Ces besoins importants se concentrent autour de 4 zones : d’abord dans les zones tendues : zone A bis regroupant Paris et la Petite Couronne (77 communes au total), zone A regroupant la Grande couronne parisienne, la Côte-d'Azur, Aix-Marseille, Montpellier, Lille et Lyon (650 communes au total) et la zone B1 (1547 autres agglomérations).
Dans ces 3 zones (A Bis, A et B1), « la déduction fiscale s’élève à 30 % des revenus locatifs perçus pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « intermédiaire » et à 70 % des revenus locatifs perçus, pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « social ou très social ».
Sont également concernées les 3900 communes regroupées dans la zone B2, moyennement tendue. Là, le taux d’abattement fiscal est fixé à : « 15% des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire et à 50% des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.
C’est le cas notamment à Besançon, Gap, Dax, Colmar ou encore Poitiers ».
Pour info, les propriétaires des logements mis en location à un niveau très social, peuvent cumuler des aides supplémentaires de l’ANAH, en plus de la déduction fiscale de 70%.
La zone C, dite zone détendue où la demande est inférieure à l’offre n’est évidemment pas éligible au dispositif « Louer abordable ».
Pour connaître la zone à laquelle est rattachée votre commune, vous pouvez consulter le site internet www.louer-abordable.gouv.fr
Des loyers équivalents aux loyers HLM
Le plafond intermédiaire de loyer au mètre carré s’établit à 16,83 euros en zone A Bis, 12,50 euros en zone A, 10,07 euros en zone B1 et 8,75 euros en zone B2. Pour les plafonds sociaux, ils ont été fixés par le ministère du Logement à 11,77 euros, 9,06 euros, 7,80 euros et 7,49 euros pour respectivement les zones A Bis, A, B1 et B2. Encore plus bas, les plafonds très sociaux s’établissent à 9,16 euros, 7,05 euros, 6,07 euros et 5,82 euros pour respectivement les zones A Bis, A, B1 et B2.
Faites bien vos calculs avant de vous lancer.
Alexandra Boquillon