Olivier Moncenis du cabinet Gest'In présente le régime d’imposition de la location d’un bien nu
Introduction
Les revenus tirés de la location d’un bien ne dépendent pas tous de la même catégorie d’imposition. En effet, louer un bien nu relève de la catégorie des revenus fonciers alors que la location d’un bien meublé est considérée comme une activité commerciale. Si le propriétaire bailleur loue un bien vide, deux possibilités s’ouvrent à lui : le régime du micro foncier et le régime du foncier réel.
Le régime dit du micro foncier
Le régime s’applique obligatoirement aux bailleurs encaissant moins de 15 000 € de recettes hors charges sur l’année.
Les charges foncières payées sur ce bien (impôts, assurance, honoraires de gestion et location, travaux d’entretien) ne pourront pas être déduites pour leur montant réel mais par le biais d’une déduction forfaitaire de 30 %.
Ils doivent déclarer leurs revenus sur la déclaration des revenus n°2042 page 3 cadre 4 ligne BE.
Le régime foncier réel
Le bailleur, qui déclare obligatoirement ou sur option, ses loyers selon le régime du réel, peut déduire toutes les charges liées à la gestion du bien (impôts, assurance, honoraires de gestion et location, travaux d’entretien, travaux de réparation, amélioration, intérêts d’emprunt, …) pour leur montant réel. Il doit être en mesure de justifier le montant de ces loyers auprès de l’administration fiscale en cas de demande de cette dernière.
Si les charges sont plus importantes que les recettes, il peut créer un déficit foncier qui viendra en diminution de son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € avec report des excédents, sur les 6 années suivantes. Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer un déficit foncier, ils ne sont reportables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Il appartient aux bailleurs de faire leurs calculs pour savoir s’ils souhaitent rester dans ce régime dit micro foncier ou opter pour un régime dit réel. Cette option est irrévocable pour 3 ans. Passé ce délai, ils sont autorisés à revenir au micro dans la mesure où leurs revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 €.
Le bailleur doit déposer une déclaration n°2044 détaillée en même temps que sa déclaration de revenus n°2042
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