Interview de Maître Ganaelle Soussens, Avocat spécialisée en droit immobilier.

1-Que faire lorsqu'un promoteur immobilier fait faillite en cours de chantier ?

Nous retrouvons cette situation malheureusement plusieurs fois par an. Quand on achète un bien en état futur d'achèvement (en Vefa), on le paye au fur et à mesure de sa construction à un promoteur qui s'est engagé à le terminer. Malheureusement, dans certains cas, le promoteur n'est plus en mesure de pourvoir à l'achèvement de l'immeuble.
Notre première recommandation c'est de se regrouper. Il faut vraiment que les acquéreurs s'informent pour savoir qui sont les autres victimes de ce même promoteur, qu'ils se regroupent pour se soutenir car c'est une épreuve et aussi pour mutualiser les coûts. Ce d'autant que le bien est acheté à crédit, crédit qu'ils vont devoir commencer à rembourser alors même que le bien n'est pas disponible : ils ne peuvent pas l'habiter et ont donc des frais de logement ailleurs ou bien ils ne peuvent pas le louer si c'était dans le cadre d'un investissement locatif et donc n'ont pas le revenu locatif qui devait permettre de rembourser la mensualité du prêt à la banque. C'est donc une charge financière importante pour les familles.

2- Quels sont les recours possibles ?

Il y a 3 recours possibles. Le premier c'est contre le promoteur, il faut le faire même si l'on peut imaginer que ce recours restera vain puisque si le promoteur est en liquidation judiciaire et qu'il n'a plus d'argent pour achever l'immeuble, il n'en aura pas non plus pour indemniser les victimes. Le deuxième recours qui lui va s'avérer plus efficace, c'est contre le garant d'achèvement. Pour protéger les acquéreurs, le code de la construction prévoit une garantie financière d'achèvement. Cette dernière est donnée par un organisme dont on sait a priori qu'il est solvable, puisque ce sera une banque ou une compagnie d'assurances. Cette entité là s'engage à financer l'intégralité des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Donc il faut absolument agir contre le garant d'achèvement pour obtenir qu'un jour les travaux soient terminés : il le doit. La troisième action à mener c'est la suspension du prêt. Depuis décembre 2014, la Cour de Cassation a élargi sa jurisprudence et autorise maintenant les acquéreurs en Vefa à solliciter la suspension du prêt. Elle était habituellement réservée aux contrats de construction (les maisons individuelles par exemple). C'est-à-dire que pendant toute la durée du procès, les acquéreurs sont libérés de la charge financière du remboursement du prêt.

3- Combien de temps ont les victimes pour agir ?

Les victimes ont 5 ans pour agir. Ce délai de 5 ans court à partir du moment où l'immeuble aurait dû être livré et ne l'a pas été. On a une illustration récente de la Cour de Cassation avec des acquéreurs qui ont agi au-delà du délai de 5 ans et la juridiction les a débouté de l'intégralité de leur demande. 5 ans ça paraît long mais ça peut passer rapidement notamment quand des pourparlers ont été entamés, un dialogue avec le garant d'achèvement mais tant qu'on n'a pas saisi une juridiction, on n'a pas interrompu ce délai et on prend le risque de voir toutes ses demandes rejettées.

Propos recueillis par Alexandra Boquillon