Valérie Cohn, avocat associée Juristes Consultants, nous explique aujourd'hui en quoi consiste le bail de courte durée

Qu'est-ce que le bail de courte durée ?

Le bail de courte durée est très souvent appelé par erreur "bail précaire", mais le bail de courte durée est tout sauf un bail précaire que je vous propose d'aborder dans une autre chronique qui lui sera spécialement dédiée. Ce bail est prévu par l'article L145-5 du Code de Commerce. Il n'entre pas dans la catégorie des baux commerciaux et ne confère donc pas au preneur la propriété commerciale, qui elle aussi fait l'objet d'une chronique spéciale.

Nouveauté

Depuis la réforme du 18 juin 2014, le bail de courte durée ne peut dépasser une durée de 36 mois.

ATTENTION : la réforme est entrée en vigueur pour les baux de courte durée conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ; ce qui signifie que jusqu'au 31 août 2016, vous pouvez continuer à rencontrer des baux régis par les anciennes dispositions, donc d'une durée maximum de 24 mois. Lorsqu'on parle de durée, il s'agit de la durée totale du bail ou des baux successifs conclus par un même preneur pour un même local et une même activité. Il est donc tout à fait envisageable de conclure un 1er bail pour une durée inférieure à 36 mois puis de le renouveler, une ou plusieurs fois, à la condition expresse que la durée cumulée ne dépasse pas 36 mois.

Pourquoi choisir ce bail ?

Ce bail ne peut être conclu qu'à l'entrée dans les lieux du locataire. Et comme il s'agit d'un bail qui déroge au statut des baux commerciaux, la volonté des parties doit être non équivoque. Il ne s'agit pas d'expliquer les raisons qui motivent le choix de la conclusion d'un bail de courte durée, mais d'afficher clairement que les parties n'ont pas voulu se placer dans le champ d'application des règles applicables aux baux commerciaux.

L'idée qui sous-tend ce bail, c'est pour :

• Le preneur de vérifier que l'emplacement est le bon pour son commerce
• Le bailleur de ne pas s'engager à long terme avec un preneur dont il ne sait rien, et surtout s'il va lui payer régulièrement les loyers

Alors que se passe-t-il à l'arrivée du terme du bail ?

--> Soit le preneur restitue les locaux, et le bailleur n'a plus qu'à chercher un nouveau locataire

--> Soit le preneur souhaite rester dans les lieux : on lui conseillera de se rapprocher du bailleur avant l'arrivée du terme afin de pouvoir négocier avec lui les charges et conditions du bail commercial qui prendra la suite du bail de courte durée. Car depuis la réforme de 2014 et la nouvelle rédaction de l'article L145-5 du code de commerce, il semblerait qu'à l'issue des 36 mois, les parties ne puissent plus conclure un autre bail qu'un bail soumis au statut des baux commerciaux. Il faudra attendre que la Cour de Cassation se prononce sur ce point, et dans l'attente être extrêmement prudent.

Autre cas de figure : le preneur est tout simplement laissé dans les lieux par le Bailleur sans qu'il ne se soit rien passé à l'issue des 36 mois.

Dans ce cas, le preneur dispose encore d'un mois pour quitter les lieux, et le bailleur dispose également d'un mois à compter de l'échéance pour faire savoir au preneur qu'il entend récupérer ses locaux. Alors bien sûr, il faudra que le bailleur se ménage le preuve qu'il a cherché à faire partir son locataire et on lui conseillera d'utiliser le R+AR ou l'exploit d'huissier.

A défaut, et si le preneur se maintient dans les lieux, il s'installe un bail commercial obligatoirement régit par le statut des baux commerciaux.

Là où ça peut devenir un peu plus compliqué, c'est si le preneur souhaite rester dans les lieux mais que le bailleur quant à lui veut récupérer son local... En effet, rien n'oblige le bailleur à poursuivre sa relation locative avec le preneur et il peut tout à fait contraindre le preneur à quitter les lieux, ce qui pour ce dernier peut s'avérer être une catastrophe commerciale puisqu'il prend le risque de ne pas trouver de locaux équivalents à proximité à l'arrivée du terme des 36 mois, et même que le bailleur reloue ce même local à un concurrent si les parties n'ont pas pris soin de prévoir une clause spécifique l'interdisant (ce qui, en pratique, est très rarement le cas...)

Conclusion

Le bail de courte durée est donc un outil qui peut s'avérer utile mais à manipuler avec précaution !

Experti'Cimm est une émission de conseils réalisées par des spécialistes en immobilier. Vous avez des idées de thèmes à aborder ? Contactez Laura-Mahé Monpouet par e-mail : laura-mahe@cimm-immobilier.fr